Kosten bij aankoop huis in België: complete gids 2026

03 August 2026

Welke zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een huis?

De extra kosten bij aankoop van een huis bestaan uit drie grote blokken:

1. Belastingen (registratierechten of btw)
2. Notariskosten bij aankoop van het huis
3. Kosten voor de hypothecaire lening

Daarnaast zijn er nog een reeks kleinere kosten die je in je budget moet verrekenen. We overlopen ze stap voor stap.

Stel: je koopt een woning van 300.000 euro. Dan hou je best rekening met 36.000 tot 48.000 euro aan extra kosten. Dat is geen klein bedrag. Toch zijn veel kopers onvoldoende voorbereid, simpelweg omdat de kosten verspreid zijn over belastingen, notariskosten en bankkosten.

1. Registratierechten: belasting op de aankoop van een bestaande woning

Bij de aankoop van een bestaand huis of appartement betaal je registratierechten. Dit is een belasting op de registratie van de aankoopakte. Het tarief verschilt naargelang het gewest waar de woning gelegen is.

Registratierechten in Vlaanderen (2026)

Vlaanderen kende de voorbije jaren een grote tariefverlaging. Vanaf 2026 gelden de volgende tarieven:

• 2% registratierechten voor de enige en eigen woning, op voorwaarde dat alle kopers volle eigenaar zijn en minstens 1 jaar ononderbroken in de woning gedomicilieerd blijven.
• 1% registratierechten als je een woning koopt met het oog op een ingrijpende energetische renovatie (IER). Dit tarief stimuleert de aankoop van te renoveren woningen.
• 12% registratierechten voor alle andere aankopen in Vlaanderen, zoals een tweede verblijf of investeringspand.

Concreet voorbeeld: Koop je een woning van 350.000 euro als je enige en eigen woning in Vlaanderen? Dan betaal je 7.000 euro aan registratierechten. Bij 12% zou dat 42.000 euro zijn. Een wereld van verschil.

Registratierechten in andere gewesten

• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: 12,5% met een abattement op de eerste schijf van de aankoopprijs, wat onder voorwaarden een belangrijk voordeel kan opleveren.
• Waals Gewest: 12,5% met diverse kortingen en voordelen afhankelijk van de situatie.

Meeneembaarheid van registratierechten in Vlaanderen

De meeneembaarheid van registratierechten is in Vlaanderen afgeschaft. Je kunt betaalde registratierechten van een vorige aankoop dus niet meer meenemen naar een nieuwe aankoop.

2. Btw bij de aankoop van een nieuwbouwwoning

Koop je een nieuwbouwwoning of een woning die nog in aanbouw is? Dan betaal je geen registratierechten, maar btw. Een woning geldt als nieuwbouw tot 31 december van het tweede jaar na het jaar van eerste ingebruikname.

Ontdek onze nieuwbouwprojecten

Standaardtarief: 21% btw

Op de meeste nieuwbouwwoningen betaal je 21% btw. Dat maakt nieuwbouw op het eerste gezicht fiscaal minder interessant dan een bestaande woning. Toch bestaan er manieren om dit te optimaliseren.

Verlaagd tarief: 6% btw

In bepaalde gevallen heb je recht op een verlaagd btw-tarief van 6%:

• Sloop en heropbouw: vanaf 1 juli 2025 geldt het verlaagde tarief van 6% permanent, onder de toepasselijke voorwaarden.
• Ingrijpende renovatie: een gebouw dat een grondige renovatie ondergaat, kan onder bepaalde voorwaarden in aanmerking komen voor 6% btw.
• Sociale huisvesting en bepaalde specifieke projecten kunnen eveneens in aanmerking komen.

Split grond/constructie

Bij nieuwbouwprojecten wordt de prijs vaak gesplitst in een grondgedeelte (onderworpen aan registratierechten) en een constructiegedeelte (onderworpen aan 21% btw). Dit kan de totale belastingdruk aanzienlijk verlagen ten opzichte van een project waarbij alles als één geheel verkocht wordt.

3. Notariskosten bij de aankoop van een huis

De notaris is verplicht bij elke vastgoedtransactie in België. De notariskosten bij aankoop van een huis zijn wettelijk vastgelegd en bestaan uit drie delen: het ereloon, de aktekosten en de btw.

Ereloon van de notaris

Het ereloon is de vergoeding voor de notariële dienstverlening. Dit bedrag is vastgelegd via een degressieve schaal in een Koninklijk Besluit: hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het procentueel aandeel van het ereloon.

Als indicatie voor de gemiddelde kosten van de notaris bij aankoop van een huis:

Op het ereloon komt nog 21% btw bovenop.

Aktekosten (kosten en uitgaven)

Naast het ereloon rekent de notaris ook aktekosten aan. Dit zijn de kosten voor administratieve opzoekingen en verplichte documenten die nodig zijn voor het opstellen van de aankoopakte:

• Bodemattest (OVAM)
• Stedenbouwkundige informatie en uittreksels
• Kadastraal uittreksel
• Opzoekingen in het hypotheekregister
• Kosten van de hypotheekbewaarder
• Diverse administratieve kosten en zegels

Deze kosten zijn niet volledig vastgelegd en variëren naargelang de complexiteit van het dossier. Reken gemiddeld op 800 tot 1.500 euro voor een standaard aankoop.

Hoeveel procent zijn de notariskosten bij aankoop van een huis?

Als vuistregel: de notariskosten (ereloon + aktekosten + btw, exclusief registratierechten) bedragen gemiddeld 1% tot 1,5% van de aankoopprijs. Op de totale notarisrekening zitten dus ook de registratierechten verwerkt die de notaris int voor de Belgische staat.

Concreet voorbeeld: Bij een woning van 300.000 euro in Vlaanderen (eigen en enige woning) betaal je aan de notaris ongeveer:

• Registratierechten: 9.000 euro (3%)
• Ereloon notaris: +/- 2.600 euro
• Aktekosten: +/- 1.100 euro
• Btw op ereloon en kosten: +/- 756 euro
• Totaal notarisrekening: +/- 13.456 euro

Wil je de kosten voor de notaris bij aankoop van jouw woning precies berekenen? Gebruik de rekentool van Notaris.be als eerste indicatie.

Huis of appartement kopen?

4. Kosten voor de hypothecaire lening

Financier je de aankoop (gedeeltelijk) met een lening? Dan komen er bovenop de aankoopkosten nog extra kosten voor de hypothecaire lening. Deze worden vaak onderschat.

Dossierkosten van de bank

De meeste banken rekenen dossierkosten aan voor het verwerken van je leningsaanvraag. Die variëren sterk van instelling tot instelling en kunnen oplopen van 250 tot 750 euro. Vergelijk goed, want dossierkosten zijn onderhandelbaar.

Schattingskosten

Voordat de bank een hypothecaire lening verstrekt, laat ze de woning schatten door een onafhankelijke schatter. Je betaalt die kosten zelf: gemiddeld 200 tot 400 euro naargelang de grootte en complexiteit van de woning.

Notariskosten voor de hypotheekakte

Net als voor de aankoopakte zijn er notariskosten voor de hypotheekakte. Die bestaan uit:

• Ereloon notaris voor de hypotheekakte
• Registratierechten op de hypotheek: +/- 1% van het geleende bedrag
• Inschrijving in het hypotheekregister: +/- 0,3% van het geleende bedrag
• Kosten en ereloon hypotheekbewaarder

Als vuistregel: de kosten voor de hypotheekakte bedragen gemiddeld 1% tot 1,5% van het geleende bedrag.

Concreet voorbeeld: Leen je 250.000 euro? Dan betaal je voor de hypotheekakte gemiddeld 2.500 tot 3.750 euro.

Schuldsaldoverzekering

Wie leent, neemt ook best een schuldsaldoverzekering (SSV) af. Die verzekert de aflossing van de lening bij overlijden. Banken vragen dit soms als voorwaarde. De kost hangt af van:

• De hoogte van de lening
• De looptijd
• Je leeftijd en gezondheidstoestand

Reken op een bedrag dat sterk kan variëren per profiel en polis, vaak als maandelijkse premie of als eenmalige premie.

Brandverzekering

Een brandverzekering is in de praktijk quasi altijd vereist door de bank bij een hypothecaire lening, maar niet wettelijk verplicht op zich. De jaarlijkse kost bedraagt gemiddeld 150 tot 400 euro naargelang de woning en de formule.

5. Makelaarsloon: wie betaalt de vastgoedmakelaar?

In België zijn de makelaarskosten bij verkoop ten laste van de verkoper, niet van de koper. Als koper hoef je daar dus in principe niets voor te betalen. De makelaar wordt vergoed door de eigenaar die zijn woning verkoopt.

6. Andere bijkomende kosten bij aankoop van een huis

Naast de grote posten zijn er nog een reeks variabele kosten waarmee je rekening moet houden:

Aansluitingskosten nutsvoorzieningen

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een woning zonder bestaande aansluitingen betaal je voor de aansluiting op elektriciteit, gas, water en soms internet. Reken op 500 tot 3.000 euro afhankelijk van de situatie.

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Elke woning die verkocht wordt, moet beschikken over een geldig EPC. Dit is normaal ten laste van de verkoper, maar bij nieuwbouw kan dit voor de koper zijn.

Onroerende voorheffing

Eenmaal eigenaar betaal je jaarlijks onroerende voorheffing, ook wel kadasterbelasting genoemd. Dit is een belasting op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning, vermenigvuldigd met de opcentiemen van de gemeente en provincie. Het bedrag varieert sterk per gemeente en woning.

Renovatie- en verbouwingskosten

Koop je een te renoveren pand? Vergeet dan niet om de renovatiekosten mee in je budgetplanning op te nemen. Zeker in Vlaanderen, waar er een verplichte renovatieplicht geldt voor woningen met een laag EPC-label.

7. Zijn er kosten bij aankoop van een huis die aftrekbaar zijn?

Dit is een vraag die veel kopers stellen: welke kosten bij aankoop van een huis zijn aftrekbaar?

De fiscale aftrekbaarheid van aankoopkosten in België is beperkt en sterk gewijzigd de voorbije jaren:

• De woonbonus is in Vlaanderen afgeschaft per 1 januari 2020. Intresten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening voor de eigen woning geven in Vlaanderen geen recht meer op belastingvermindering.
• In Brussel en Wallonië bestaan nog beperkte vormen van fiscale voordelen voor de eigen woning.
• Tweede verblijf of investeringspand: voor vastgoed dat niet de eigen woning is, kunnen intresten van leningen wel nog aftrekbaar zijn van andere onroerende inkomsten.

Let op: fiscale regels veranderen regelmatig. Raadpleeg altijd een notaris, fiscalist of belastingadviseur voor je persoonlijke situatie.

Samenvatting: hoeveel procent kosten bij aankoop van een huis?

Hier is een snel overzicht van de totale kosten bij de aankoop van een huis van 300.000 euro in Vlaanderen (eigen en enige woning, met hypothecaire lening van 240.000 euro):

Bij een bestaande woning als eigen en enige woning in Vlaanderen kom je dankzij de lage registratierechten van 2% eerder op 6% tot 8% in totale bijkomende kosten. Bij een tweede verblijf, bij een woning in een ander gewest (Brussel of Wallonië), of bij nieuwbouw met 21% btw, kan dat snel oplopen tot 15% tot 20%.

Immo Zone helpt je graag verder

Een huis kopen is een van de grootste beslissingen in je leven. Bijkomende kosten, registratierechten, notarisverplichtingen: er komt veel bij kijken. Bij Immo Zone begeleiden we je niet alleen bij het vinden van de juiste woning, maar denken we ook mee over je budget en de totale kostprijs van je aankoop.

Met kantoren in Wetteren, Aalst, Sint-Niklaas, Bornem, Hamme, Ninove, Herzele, Knokke-Heist, Temse, Ledeberg en omgeving, zijn we thuis in jouw regio en kennen we de lokale markt door en door.

Vragen over de kosten bij aankoop van een huis of op zoek naar jouw droomwoning?
Contacteer ons vrijblijvend, we helpen je graag op weg.

Immo te koop Gratis waardebepaling Contacteer een expert

Dit artikel is informatief van aard en gebaseerd op de regelgeving van kracht in 2026. Fiscale en juridische regels kunnen wijzigen. Raadpleeg steeds een notaris of belastingadviseur voor advies op maat.